كيف يُحسب قسط التمويل العقاري؟
يُحسب التمويل العقاري في السعودية غالباً بطريقة الرصيد المتناقص، أي أن الربح يُحتسب كل شهر على المبلغ المتبقي فقط، فيكون الجزء الأكبر من القسط في السنوات الأولى أرباحاً ثم يزداد نصيب أصل المبلغ تدريجياً. والمعادلة: القسط = م × ع ÷ (1 − (1 + ع)^−ن)، حيث م مبلغ التمويل، وع معدل الربح الشهري (APR ÷ 12)، ون عدد الأشهر. أدخل في الحاسبة معدل النسبة السنوي APR الذي يلزم البنك المركزي الجهات التمويلية بالإفصاح عنه، لا النسبة الثابتة.
حدود الاستقطاع من الدخل
وفق مبادئ الإقراض المسؤول للأفراد الصادرة عن البنك المركزي السعودي، لا يجوز أن تتجاوز الالتزامات الشهرية الإجمالية شاملة التمويل العقاري 55% من الدخل الشهري لمن دخله 15,000 ريال فأقل، وترتفع إلى 65% للمستفيدين من منتجات وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية. ولمن يزيد دخله على 15,000 ويقل عن 25,000 ريال يكون الحد 65%. أما من دخله 25,000 ريال فأكثر فيخضع لسياسة الجهة الممولة وتقييمها لقدرته على السداد. ويبقى التمويل الاستهلاكي المستقطع من الراتب محدوداً بثلث الراتب للموظف و25% للمتقاعد.
الرسوم الإدارية
يحدد دليل رسوم خدمات المؤسسات المالية سقف الرسوم الإدارية للتمويل العقاري بـ1% من مبلغ التمويل أو 5,000 ريال أيهما أقل، وتشمل تكاليف مثل الاستعلام الائتماني والتقييم العقاري. كما يكون فك رهن العقار بعد السداد الكامل مجاناً.
مثال
عقار قيمته 900,000 ريال بدفعة أولى 90,000 ريال، فيكون التمويل 810,000 ريال. بمعدل 5.2% لمدة 25 سنة يكون القسط نحو 4,830 ريالاً، وإجمالي الأرباح قرابة 639,000 ريال. ولو أنقصت المدة إلى 20 سنة لارتفع القسط وانخفضت الأرباح الإجمالية كثيراً، لذا جرّب عدة مدد قبل التوقيع.
نصائح قبل التمويل
- قارن APR بين عدة بنوك وجهات تمويل، فالفرق بنصف نقطة يعني عشرات الآلاف على مدى 25 سنة.
- اسأل عن نوع الربح: ثابت طوال المدة أم متغير يُعاد تسعيره.
- إذا كنت مستحقاً للدعم السكني فتحقق من أهليتك عبر برنامج سكني وصندوق التنمية العقارية قبل الاختيار.
- أضف ضريبة التصرفات العقارية وعمولة الوساطة إلى ميزانيتك.
الحاسبة تقديرية، والعرض الملزم هو ما يصدره البنك في عقد التمويل.